Уважаемые юристы, помогите разобраться! Считаю, что мой случай требует неформального решения налоговой.
История такова:
16 декабря 1999 г. мной была куплена квартира из 4-х комнат с общей площадью 92 кв м. Договор купли-продажи датирован этим числом. Свидетельство о госуд. регистрации прав от 17 января 2000 г. По всем документам она проходила как 4-х комнатная квартира №94 (БТИ, кадастр).
В 2008г. мы с мужем решили данную квартиру реконструировать и разделить на две квартиры. На все действия были получены разрешительные документы - решение межведомственной комиссии, проект, акт приемочной комиссии на введение в эксплуатацию двух объектов, распоряжения мэра о согласовании перепланировки, техпаспорта БТИ.
Через 1.5 года получили документы: 4-х комнатная кв №94 разделена на две полноценных квартиры - двухкомнатную квартиру №94 общей площадью 49,9 кв м и кв №94а общей площадью 40,3 кв.м.

На руки я получила следующие документы (это немаловажно): техпаспорт на 2-х комнатную кв №94 (пл 49,9 кв м) с РЕЕСТРОВЫМ НОМЕРОМ ТАКИМ ЖЕ, КАКОЙ БЫЛ РАНЕЕ У 4-х комнатной кв №94, кадастровый паспорт тоже с тем же инвентарным номером, что и был ранее у 4-х комн кв №94 и свидетельство о гос регистрации прав (номер его не такой как у 4-х комнатной, а другой) от 8 октября 2009г., в котором указаны документы-основания выдачи свидетельства: договор купли-продажи квартиры от 16.12.1999г, (т.е. дата именно ДОГОВОРА КУПЛИ_ПРОДАЖИ 4-х комн. кв), постановление мэра от 21.07.2009г, акт приемочной комиссии о готовности к эксплуатации от 13.07.2009г.
На 1-комнатную кв я получила след документы: техпаспорт на 1-комн кв №94а общ пл 40.3 с присвоенным ей новым реестровым номером, кадастровый паспорт с ТЕМ ЖЕ ИНВЕНТАРНЫМ НОМЕРОМ, ЧТО И У 2-х комнатной кв №94 и У 4-Х КОМНАТНОЙ (бывшей №94) и свидетельство о гос регистрации прав от 8 октября 2009 г с другим, естественно, номером, документы-основания выдачи свидетельства: договор купли-продажи от 16.12.1999г, Постановление мэра от 21.07.2009г, акт приемочной комиссии о готовности помещ. к эксплуатаци от 13.07.2009.
Перед продажей 1-комнатной кв я сходила проконсультироваться в УФНС, где после долгих споров, сомнений и обсуждений "специалистов" получила ответ: "продавайте спокойно, налоги вы платить не будете".

16 декабря 2009г. я с покупателем зарегистрировала в рег палате договор купли-продажи 1-комнатной кв.№94а, указав (в полной уверенности) всю сумму сделки.
15.02.2010г. я обратилась к руководителю нашей налоговой с письменным обращением, дабы подстраховаться, изложив ситуацию и предоставив копии всех документов.
На днях получаю ответ. цитирую:
"...права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Ед.Гос. реестре прав.
Дата такой регистрации указывается в свидетельстве о о гос. регистрации права и является основой для целей исчисления срока владения жилым помещением при предоставлении имущественного налогового вычета по доходам от его продажи.
В рассматриваемой ситуации регистрация права собственности у физ. лица на квартиру, состоящую из 4-х комнат, была осуществлена 16.12.1999г. При этом, налогоплательщиком на основании акта приемочной комиссии о готовности помещения к эксплуатации после перепланировки(переустройства) от 13.07.2009г. и постановления мэра от 21.07.2009г., была проведена "реконструкция", в связи с которой объект недвижимости был разделен на 1-комн. и 2-комн. квартиры. На основании тех паспортов каждому из объектов был присвоен новый реестровый номер (это неправда:новый присвоен только 1-комнатной кв), а также выдано свидетельство о гос регистрации прав от 8.10.2009г.
В связи с этм, несмотря на первичную регистрацию кв в Ед. гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.12.1999г., нахождение квартиры в собственности налогоплательщика необходимо считать с 08.10.2009г."
Про налоговый вычет с продажи в размере 1 000 000 я в курсе, а с суммы сверх я должна покорно и самостоятельно в 3-НДФЛ высчитать себе 188 000 руб. к уплате в бюджет.
Но в данной позиции налоговой есть некоторые противоречия:

1. Ни в одном документе на который они ссылаются я не нашла подтверждения их фразы, что именно"...дата регистрации в ЕГРП, указанная в свидетельстве является основой для целей исчисления срока владения жилым помещением при предоставлении налогового вычета по доходам от его продажи." (это п.2 ст.8 ГК РФ, Закон №122 -фЗот 21.07.1997)

2. В новых свидетельствах на 1 и 2-х комнатные квартиры от 8.10.2009г.в документах-основаниях нет никакой ссылки на первоначальное свидетельство о гос. регистр. прав на 4-х комн. кв., а ссылка идет на договор купли-продажи 4-х комнатной квартиры от 16.12.1999г. Значит резонно задать вопрос: данный договор купли-продажи является ОСНОВНЫМ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИМ ДОКУМЕНТОМ? Почему тогда, по мнению налоговиков, дата выдачи СВИДЕТЕЛЬСТВА является основой для исчисления срока владения и исчисления налога по доходам от продажи?

3. И если все-таки, по их мнению "дата выдачи сидетельства является основой для исчисления срока владения", то почему в приведенной мной цитате ответа из налоговой сами налоговики противоречат этому (цитата) "...В рассматриваемой ситуации регистрация права собственности у физ. лица на квартиру, состоящую из 4-х комнат, была осуществлена 16.12.1999г..." А ведь это дата ДОГОВОРА КУПЛИ_ПРОДАЖИ 4-Х КОМНАТНОЙ кв, а свидетельство на нее выдано 17.01.2000г.???

4. В ответ налоговиков вкралась ошибочка: 2-х комн кв №94 не был присвоен новый реестровый номер, а он остался таким же как и у 4-х комнатной кв. №94.
Значит, следуя их логике, если бы я продавала 2-х комнатную кв, то срок владения ею исчислялся бы десятью годами, ведь и кадастровый номер у нее остался прежним. Странная ситуация- 2-х комнатной квартирой №94 я владею 10 лет, а 1-комнатной №94а- менее 3-х? Хотя 10 прожила в 4-х комнатной кв.№94.

В настоящий момент деньги, вырученные от продажи, я перевела на счет дочери, в другой город для покрытия долга по Договору долевого строительства, на это ушла практически вся сумма. Собственно, все вышеперечисленные действия для того и совершались. Она внесла их от свего имени,чтобы иметь в будущем налоговый вычет. На данный момент она студентка, находящаяся на моем иждивении, потому что мой муж 8 месяцев назад скоропостижно скончался. В январе ФГУ, где я работаю, на 40% сократили финансирование. Других источников доходов у нас нет. Поэтому данная сумма является для нас просто катастрофой.

Очень хотелось бы получить ответы на следующие вопросы:
1. Есть ли хоть какая-то зацепка при данном раскладе отсудить право на исчисление срока владения по договору от 1999г?
2. Может кто-то подскажет ссылки на какие-то документы для аргументированной защиты своей позиции?
3. Такие дела рассматривает общегражданский суд или арбитраж?
4. Стоит ли вообще связываться? И как вам кажутся доводы, высказанные мной, достаточно вескими или хлипкими для суда?

Государство не волнуют личные проблемы граждан!
Что касается Вашей ситуации, то ситуация действительно не однозначная.
На мой взгляд, изменение статуса квартиры (разделение на две) по-сути не меняет срока нахождения имущества в собственности.
Есть, например, письмо Минфина от 19.11.2009 г. №03-04-05-01/815. Оно правда касается другого вычета, но там также меняется жилое на нежилое, и наверняка менялось свидетельство на право собственности. Но Минфин льготу продлевает.
С другой стороны, есть письмо Мифина от 21.08.2008 №03-04-05-01/309, которое говорит о том, что срок нахождения имущества определяется на основании свидетельства о госрегистрации.
В другом письме Минфина от 28.03.2008 №03-04-05-01/86 говорится, что срок нахождения в сосбтвенности следует считать начиная с даты регистрации в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Приведу также комментарии в Консультанте Плюс:

Вопрос: Физическое лицо в 2000 г. приобрело в собственность квартиру. В 2006 г. квартира была выведена из жилищного фонда (переведена в нежилое помещение). Вправе ли физическое лицо претендовать на имущественный вычет по НДФЛ в полной сумме, полученной от продажи данного имущества в 2007 г.?

Ответ: Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено, в частности, что при продаже налогоплательщиком квартиры, находившейся у него в собственности менее трех лет, он может уменьшать свои доходы, учитываемые при определении налоговой базы по НДФЛ, на сумму не более 1 млн руб. (имущественный налоговый вычет). Если же налогоплательщик продает иное имущество, находившееся в собственности менее трех лет, сумма имущественного вычета не может превышать 125 000 руб.
В свою очередь, если квартира или иное имущество находились в собственности налогоплательщика три года и более, то при их продаже имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи указанного имущества.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования (п. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ). При этом собственник жилого помещения может перевести жилое помещение в нежилое, которое также является недвижимым имуществом (ст. 130, п. 3 ст. 288 ГК РФ). Порядок такого перевода установлен гл. 3 ЖК РФ.
Возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Он состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, в том числе информацию о назначении объекта недвижимости (п. п. 2, 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ).
Возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ).
Из изложенной в вопросе ситуации следует, что размеры (границы) объекта недвижимости и его собственник остались прежними, изменилось лишь назначение помещения - с жилого на нежилое.
В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), лист записи об изменениях (Приложение N 9 к Правилам) используется для внесения в ЕГРП сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относится, в частности, изменение назначения объекта (например, перевод жилого помещения в нежилое).
Иными словами, перевод жилого помещения в нежилое не влечет прекращения или перехода права собственности на объект недвижимости.
Учитывая изложенное, считаем, что при реализации в 2007 г. указанного недвижимого имущества, находящегося в собственности налогоплательщика с 2000 г., он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в полной сумме, полученной от продажи данного имущества.
Вопрос относительно порядка применения имущественного налогового вычета при продаже физическим лицом нежилого помещения, ранее бывшего квартирой, рассматривался также и финансовыми ведомствами. Однако в одной ситуации у налогоплательщика образовался новый объект недвижимости вследствие перехода к нему 1/2 доли квартиры (Письмо УФНС России по г. Москве от 23.03.2007 N 28-08/026279@), а в другой - в результате перепланировки двух бывших жилых квартир в одно нежилое помещение (Письмо ФНС России от 23.11.2006 N 04-2-02/699@).
В таких ситуациях нам представляется очевидным отказ в предоставлении имущественного налогового вычета в полном размере, поскольку произошло существенное изменение объектов недвижимости (в частности, изменились границы, что предполагает получение нового свидетельства о регистрации права собственности на новый объект), а реализуемые вновь созданные объекты находились в собственности физического лица менее трех лет.
Дополнительно считаем необходимым отметить, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение названного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, то есть на сумму всех расходов, связанных с приобретением имущества (Письмо УФНС России по г. Москве от 23.03.2007 N 28-08/026279@).

С.С.Лысенко
Издательство "Главная книга"
19.09.2007

Текст письма опубликован
"Московский налоговый курьер", 2007, N 10

Вопрос: Физическое лицо продало нежилое помещение, которое ранее было квартирой, принадлежащей двум физическим лицам на праве равнодолевой собственности. Вправе ли физическое лицо при продаже нежилого помещения вместо имущественного налогового вычета по НДФЛ уменьшить полученный доход на сумму расходов по его приобретению?

Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО
от 23 марта 2007 г. N 28-08/026279@

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 21 НК РФ налогоплательщики вправе использовать налоговые льготы при наличии оснований и в порядке, установленном законодательством о налогах и сборах.
В соответствии со ст. ст. 210 и 224 НК РФ для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 - 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ.
На основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб., а также в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125 000 руб.
При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено ст. 220 НК РФ.
На основании ст. 229 НК РФ налогоплательщики, которые получили доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.
Из представленных материалов следует, что одно физическое лицо совместно с другим физическим лицом купило квартиру в равнодолевую собственность. После смерти второго собственника физическое лицо наследовало его 1/2 долю собственности и перевело эту квартиру (жилой объект недвижимого имущества) в нежилой фонд, в результате чего образовался новый объект недвижимого имущества - нежилое помещение.
Следовательно, в случае продажи данного нежилого помещения физическое лицо вправе получить имущественный налоговый вычет, размер которого исчисляется исходя из срока владения имуществом, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на покупку 1/2 доли квартиры.

Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
Т.А.ПЫХТИНА
23.03.2007


ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 23 ноября 2006 г. N 04-2-02/699@

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ В СВЯЗИ
С ПРОДАЖЕЙ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо по вопросу, касающемуся исчисления срока нахождения объекта в собственности налогоплательщика в целях использования им имущественного налогового вычета в связи с продажей нежилого помещения, а также приложенные к письму материалы, и сообщает.

КонсультантПлюс: примечание.
В соответствии с Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ увеличен со 125 000 до 250 000 рублей имущественный налоговый вычет с сумм, полученных при продаже иного имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет.

При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13 процентов, налогоплательщики, получившие доход от продажи иного имущества, находившегося в их собственности, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, которое находилось в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей.
Вместо имущественного налогового вычета от продажи имущества в пределах вышеуказанного норматива налогоплательщики вправе уменьшить полученный от продажи имущества доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных ими расходов, связанных с получением этого дохода, т.е. на сумму документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества.

КонсультантПлюс: примечание.
В соответствии с Федеральным законом от 27.12.2009 N 368-ФЗ доходы, получаемые физлицами - налоговыми резидентами РФ от продажи жилья, дач, садовых домиков или земельных участков (долей в указанном имуществе), иного имущества находившихся в собственности этих лиц три года и более, включены в перечень не облагаемых НДФЛ. Соответственно внесено изменение и в подпункт 1 пункта 1 статьи 220.

При продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиками при продаже указанного имущества.
Вышеуказанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и представленной в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по окончании того налогового периода, в котором продавец по договору купли-продажи передал объект недвижимости в собственность покупателя. К декларации прилагаются документы, подтверждающие право налогоплательщика на соответствующий имущественный налоговый вычет.
На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. При этом согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на объекты недвижимого имущества к покупателю на основании договора купли-продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе.
Следовательно, срок нахождения реализуемого нежилого помещения в собственности налогоплательщика-продавца должен определяться на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на этот вновь созданный объект недвижимости.
Из приложенных к письму материалов следует, что в данном случае физическое лицо продает нежилое помещение, право собственности на которое возникло у него в 2006 году, в результате изменения назначения и перепланировки двух бывших жилых квартир. Право собственности на эти квартиры было прекращено 05.05.2006 в связи с ликвидацией указанных объектов.
Следовательно, если данный налогоплательщик получает доходы от продажи принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения в 2006 году, то он вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в связи с продажей этого помещения в вышеуказанном порядке по окончании текущего налогового периода.

И.Ф.ГОЛИКОВ

Вообщем, в связи с тем, что у Вас образовались две новых квартиры, скорее всего придется судиться, чтобы не платить НДФЛ. При этом надо доказывать, с учетом того, что 2-я квартира по документам (есть ссылка на свидетельство со старым номером 4-х комнатной) - более 10 лет.

И еще. По ст.220 НК РФ имущество, находящееся в собственности более 3-х лет не облагается. А менее 3-х лет 1 млн. руб. Тогда в обложение пойдет только 1-я квартира.
Но в любом случае, вероятно, у Вас в перспективе судебная тяжба, если не сможете налоговикам доказать.

_________________
http://shura-lomackin.narod2.ru/

Urist
Спасибо за ответ, будем разбираться.